Хорошему хозяину всегда хочется использовать жилплощадь с максимальной пользой. А это не всегда просто, учитывая стандартные и не совсем удобные планировки квартир в домах. Возникает желание создать идеальное помещение, убрать ненужную стенку, поставить дополнительную перегородку, застеклить балкон или лоджию. Казалось бы, в своей квартире человек сам себе хозяин и вправе творить на личных квадратных метрах все что пожелает, но это не так. Квартира может быть собственной, а вот дом со всеми коммуникациями — общий, поэтому, для того чтобы обустроить жилище по своему вкусу придется получить разрешение. Это непростая задача, в решении которой вам поможет этот раздел. Вы узнаете о перечне необходимых документов, порядке действий, гражданской ответственности и о том, как узаконить уже выполненную перепланировку. Перепланировкой считается любое изменение поэтажного плана БТИ в паспорте квартиры. Получить на нее разрешение самостоятельно далеко непросто, так как потребуется собрать большой пакет документов и обойти множество инстанций.
Сегодня есть множество организаций, оказывающих населению различные услуги. Вопрос перепланировки квартир не исключение. Если хлопотать о разрешении нет свободного времени или желания, можно поручить это специалисту соответствующей фирмы. Для этого вы предоставляете ему полный пакет необходимых документов и оформляете доверенность на решение вопроса перепланировки. Если хотите все сделать самостоятельно, то готовьтесь потратить какое-то время на обход всех инстанций, но зато вы получите неоценимый опыт в решении данного вопроса, а также сохраните деньги, которые пришлось бы заплатить юридической фирме.
К перепланировке относятся следующие работы:
• снос и возведение новых межкомнатных перегородок;
• перенос дверных проемов или дополнительный проем;
• проемы в несущих стенах;
• расширение дверных проемов;
• увеличение кухни и ванной комнаты за счет других помещений;
• объединение комнат;
• изменение расположения кухни или санузла;
• объединение туалета и ванны;
• дополнительные туалеты или кухни;
• объединение двух и более квартир;
• замена газовой плиты на электрическую;
• перенос коммуникаций (труб отопления, распределительного щита и т. д.);
• снос или возведение новых вентиляционных каналов;
• утепление и остекление балконов и лоджий;
• изменение конструкций балконов и лоджий;
• включение балкона или лоджии в квартиру;
• возведение новых балконов (на первом этаже);
• установка наружных кондиционеров;
• установка каминов;
• монтаж лестниц.
Если хотя бы одна инстанция откажет в разрешении, то все придется начинать сначала. Причин для отказа может быть много. Познакомимся с наиболее распространенными. Запрещено выполнять следующие действия:
• сужать или сносить вентиляционный канал (в панельных и кирпичных домах);
• снижать прочность несущих конструкций (все проемы должны быть укреплены);
• переносить санузел, особенно если планируется, что он будет располагаться в зоне жилой комнаты;
• переносить трубы отопления (в том числе на балкон);
• соединять две квартиры по вертикали с разборкой межэтажных перекрытий;
• перекрывать доступ к различным отключающим устройствам и инженерному оборудованию;
• полностью сносить несущие стены;
• увеличивать площадь ванной или туалета за счет жилой комнаты;
• делать жилые комнаты на месте ванной, туалета или кухни;
• возводить жилые комнаты длиной менее Эми шириной менее 2,25 м с окном;
• присоединять к квартире коридоры общего пользования;
• сооружать кухни без окна или другого источника естественного освещения;
• устанавливать дверь в туалет в стене, граничащей с кухней;
Полный список отказов гораздо шире. В разных городах могут быть местные требования к перепланировке. Основная работа проверяющих служб направлена на контроль безопасности всего строения, соблюдения санитарных норм и пожарной безопасности. Под каждым из запретов есть довольно весомые основания, ослушания могут привести к серьезным последствиям.
Перечень необходимой документации для перепланировки
Чтобы получить разрешение на перепланировку, необходим довольно большой пакет документов. Перечень вам сообщат при первичном обращении в органы местной жилищной инспекции.
Рассмотрим основные документы на получение разрешения:
• действующий поэтажный план дома, составленный Бюро технических инвентаризаций (БТИ), на квартиры, в которых планируется перепланировка, а также квартиры, расположенные сверху и снизу от заявленного на перепланировку помещения;
• экспликация к поэтажному плану БТИ (форма 22);
• заявление собственника о предполагаемой перепланировке с перечислением всех изменений в плане БТИ;
• технический паспорт жилого помещения (заказывается в БТИ), в котором указаны сведения о техническом и адресном учете здания;
• справка формы № 5, выданная БТИ, в которой прописывается степень износа здания, наличие технических коммуникаций (водопровода, отопления, канализации и т. д.), год постройки и высота потолков;
• документы, удостоверяющие права собственности на помещение, заявленное на перепланировку;
• выписка из домовой книги;
• копия финансово-лицевого счета;
• техническое заключение, выданное лицензированной организацией;
• проект переустройства жилого помещения, выполненный лицензированной организацией (в отличие от дизайн-проекта, составляется с учетом всех действующих норм СНиП и имеет юридическую силу.
Обычный дизайн-проект, выполненный дизайнером, юридической силы не имеет, его можно использовать только на первоначальном этапе для ознакомления и обсуждения проекта переустройства);
• договор с проектной организацией на осуществление авторского надзора;
• письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи;
• письменное согласие всех собственников прилегающих квартир;
• страховка на время проведения всех строительных работ;
• договор на вывоз мусора;
• договор на технический контроль с балансодержателем.
При необходимости этот список дополняется документами из различных инстанций. Не-предоставление любого из затребованных документов может послужить причиной отказа на перепланировку. Собрав все справки, следует получить разрешения в инстанциях, контролирующих безопасность и гигиену жилья:
• в управлениях гражданской обороны, чрезвычайных ситуаций и пожарной безопасности;
• Госсанэпиднадзоре (СЭС);
• у балансодержателя или собственника дома (ТСЖ, ЖСК или ДЭЗ);
• в Архитектурно-планировочном управлении;
• Жилищной инспекции города;
• газовой инспекции (если затрагиваются газовые трубы);
• у главного архитектора проекта дома;
• в Комитете по архитектуре и строительству;
• энергонадзоре;
• теплосети (если при планировке затрагиваются трубы отопления).
Каждая из перечисленных организаций будет обрабатывать запрос на получение заключения в течение некоторого времени (от 14 дней до месяца). Все сроки имеют законное основание, так как предоставленные владельцем квартиры документы и само помещение будут проверены. Оказываемые населению услуги платны, цена зависит от конструкции дома и сложности проектных решений. Не следует затягивать с оформлением перепланировки, так как документы имеют срок годности (от 3 месяцев до года), и если он истечет до получения разрешения на перепланировку, то придется обращаться в инстанцию еще раз. После того как все инстанции дали положительное заключение, необходимо застраховать гражданскую ответственность. Для этого нужно оформить страховой полис, защитив себя таким образом от нежелательных последствий. Далее со всем комплектом полученных разрешений, проектом на переустройство и согласием всех собственников и соседей можно идти в Межведомственную комиссию управы и Межведомственную комиссию префектуры, где вы получите долгожданное разрешение на проведение перепланировки и журнал ремонтно-строительных работ. Этот журнал ведет строительная компания, отмечая в нем все ремонтные работы. Не следует затягивать с перепланировкой, разрешение тоже имеет временные рамки, По истечении указанного срока сотрудники БТИ придут с проверкой. После этого будет выписан самый главный документ, подтверждающий законность перепланировки,- акт о завершенной перепланировке помещения. Его составляет приемная комиссия, состоящая из сотрудников горжилинспекции, районной управы, управляющего жилого дома, проектной организации и строительной организации, выполнявшей ремонтные работы.
